10.06.2018 «Как свести к минимуму риски при покупке недвижимости? Секреты due diligence!»

Проверка_при_покупке_недвижимости

11.06.18

Сделки наобум давно никто не заключает, но вместе с тем, тщательной проверке подвергаются не все детали операции, что часто заканчивается плачевно. Предлагаем вам несколько секретов, которые предшествуют проведению сделок с объектами недвижимости и помогут в конечном итоге не оказаться «у разбитого корыта».

 

Кто и что подлежит первоочередной проверке?

В первую очередь проверяйте не столько продавца, сколько его правомочность заключать сделки с недвижимостью.

Если продавец юридическое лицо, стоит взглянуть на устав организации путем заказа электронного извлечения из Реестра юридических лиц (сервис Минюста).

 

Что покажет проверка?

  • Нет ли открытого судопроизводства по делу о банкротстве данного юр. лица;
  • Не находится ли юр. лицо в процессе прекращения деятельности.

Когда продавец физическое лицо, на отчуждение недвижимости необходимо согласие второго супруга, если имущество приобретается в браке.

 

Какие документы следует проанализировать?

  • Правоустанавливающие документы продавца;
  • Наличие прав на недвижимость у третьих лиц;
  • Правомерность приобретения недвижимости;
  • Наличие обременений.

 

Правоустанавливающие документы контрагента – почему это важно?

 

Для осуществления каких-либо манипуляций с объектом недвижимости (реконструкция, продажа и пр.), согласно действующему законодательству, режим долевой собственности предполагает волеизъявление каждого совладельца.

 

Если в праве собственности на объект у контрагента окажется свидетельство на 95/100 долей, а у второго владельца, соответственно, 5/100, при этом второй совладелец числится как прекративший деятельность много лет назад, стоит беспокоится. В случае приобретения такого объекта действия с ним могут быть «заморожены» на неопределенный срок, ведь 5 из 100 долей – это маленькое, но законное основание для затягивания процесса.

 

На что обратить внимание?

 

Наличие у земельного участка кадастрового номера является важным условием сделки с землей, поскольку именно кадастровый номер показывает:

  • целевое назначение участка;
  • собственника земли;
  • соответствие объекта недвижимости целевому назначению участка.

 

Что покажет / не покажет Реестр вещных прав?

 

Информационная справка из Реестра вещных прав покажет:

  • Право собственности продавца на объект;
  • Право аренды объекта недвижимого имущества;
  • Обременения: ипотека, арест имущества.

Следует отметить важность формулировки критериев консолидированной информационной справки.

По критерию «субъект»: не всегда показывает продавца.

По критерию «объект»: не всегда показывает ипотеки, арест имущества и прочие обременения.

 

И даже соблюдение всех вышеуказанных условий не гарантирует безопасность сделки, что связано с обилием «подводных камней»: технический паспорт объекта, приобретение корпоративных прав на компанию-продавца недвижимости, риски приобретения объекта со скрытыми дефектами и так далее.

 

В данном вопросе лучше всего прибегнуть к помощи практикующего налогового консультанта – специалиста в финансовых, правовых, бухгалтерских и прочих нюансах. Он проанализирует все риски и комплексно подойдет к оценке будущей сделки.

Навчальний центр податкових консультантів